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#1억싸게 낙찰 받았지만 잔금을 납부하 않고 미납한 이유는?카테고리 없음 2024. 2. 6. 20:45반응형
안녕하세요 좋은 경매 물건을 찾기위해
오늘도 전국을 돌아다니는
오늘은 광고호반마을 아파트가 반값까지 유찰이 된 이유를 살펴보면서 왜 지난 번 낙찰자가 저렴하게 낙찰 받았음에도 입찰보증금 4400만원을 포기했던 그 이유에 대해서 알아보려합니다.
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먼저 전입신고와 확정일자에 대해서 명확한 이해를 하셔야 합니다
1. 전입신고 : 부동산 경매에서는 전입신고 일자가 가장 빠른 사람이 갑이라고 할 수 있습니다. 그래서 전입신고가 중요하다는 것인데요
2. 확정신고 : 전입신고로 갑이 됐다고 하더라도 경매로 집이 넘어가면 누군가에게 낙찰 받은 돈을 순서대로 배당을 받겠죠? 그럴 때 가장 빨리 신고 된 날짜부터 순서를 정하는데 임차인인 경우는 확정일자로 그 순위를 매깁니다.
3. 배당신고 : 경매로 넘어간 부동산에서 배당을 받겠다고 신고하는 것
예시) 가령 2022년 5월에 전입신고를 하고 깜빡 잊고 있다가 2022년 10월에 확정일자를 신고 했습니다.
근데 2022년 8월에 대출을 받으면서 2023년에 이집이 경매로 넘어갔습니다.
그렇다면 전입신고를 한 사람이 갑이 되겠지만 확정신고와 배당신고까지 완전하게 마친 사람만이 낙찰대금에서 순서대로 배당을 받겠죠? 이런 경우에는 8월에 신고한 은행이 먼저 가져가고 확정신고가 10월신고한 내가 나머지 금액을 가져갑니다.
차라리 이렇게 확정일자가 늦는다고 판단 될 때는 배당신고를 안하는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다.
현재 이런 상황에서는
몇가지 확인해야겠죠?
1. 전입신고 일자가 근저당보다 빠른가? 예스
2. 전입/확정/배당/신고를 모두 하였는가? 예스 (3개중 하나라도 신고 안되면 배당 못받음)
3. 전입일자를 근저당과 비교한다면 빠르지만 확정일자는 더 늦는 것을 볼 수 있습니다. 그렇다는 것은 이 주택이 경매로 넘어가면 근저당권이 낙찰대금에서 먼저 가져가고 나면 남는것만 전세입자가 가져가게 되는 것이죠.
개인적인 생각이지만
입찰자가 차라리 없을 때는 배당신고도 하지 않고 차라리 내가 낙찰받는다고 생각하면 좋을 것 같아요.
왜냐하면 어차피 대항력 있는 임차인이 있어서 낙찰가는 낮을것이고 대출금은 나오지 않을테니, 임차인이 내가 넣은 돈 내가 돌려받는다는 생각으로 저렴하게 낙찰 받는 것이 오히려 좋은 전략 같기는 합니다!
아무튼 이번 사건은 확정일자의 순서를 잘 못계산한 탓에 보증금 4000여만원을 날린 사례가 되겠습니다.
그럼 안녕!
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